Actualidad
El sector inmobiliario de las ciudades más grandes del mundo: ¿cuáles están en riesgo de burbuja?
Los especialistas del banco suizo UBS Group AG analizaron el mercado de las viviendas de 25 urbes.
En 2023 los desequilibrios en el sector inmobiliario se han reducido drásticamente, mientras que el surgimiento de burbujas sigue siendo posible en solamente dos ciudades grandes: Zúrich y Tokio. Junto a eso, desde mediados de 2022 hasta mediados de 2023 los precios reales de las viviendas han caído un promedio del 5 %, según el informe anual 'Índice Global de Burbujas Inmobiliarias' realizado por expertos del banco suizo UBS Group AG.
El informe se realizó en base a las 25 ciudades más grandes del mundo. Para estimar la posibilidad de surgimiento de una burbuja inmobiliaria en determinada urbe, se analizó una serie de criterios, entre ellos, la diferencia entre los precios de los inmuebles y las tasas de alquiler, nivel salarial, estado del mercado inmobiliario, volúmenes de construcción y entrega de las viviendas. A fin de comparar la situación en el sector inmobiliario en varias regiones del mundo, los autores del documento calcularon el precio medio de un apartamento de 60 metros cuadrados ubicado cerca del centro para cada ciudad previamente elegida.
Según el informe, en la mayoría de los mercados las tasas medias hipotecarias han crecido tres veces desde 2021. De tal modo, ha aumentado el costo de financiamiento, lo que, a su vez, a juicio de los especialistas, ha provocado la caída de los precios inmobiliarios a nivel global.
Los precios nominales en las 25 ciudades analizadas dejaron de subir tras haber ascendido bruscamente un 10 % el año pasado.
La inflación y el riesgo de surgimiento de burbujas
Sin embargo, la reducción dramática de los desequilibrios fue provocada no solamente por la caída de los precios de las viviendas, sino también por el crecimiento de los salarios y el aumento de los pagos de alquiler, vinculados sobre todo con la inflación.
Así, con la reducción del crecimiento de los préstamos hipotecarios a la mitad desde mediados de 2022, también se ha reducido el ratio de la deuda de hogares sobre su ingreso. Junto a eso, en casi todas las regiones se ha acelerado el aumento nominal de los pagos de alquiler.
Pese a factores como el nivel salarial creciente y el ajuste de precios, los autores del informe señalan que la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un problema grave. La posterior caída de los precios sería posible solamente si las tasas de interés siguen siendo altas. Entre otras cosas, la situación en torno al déficit habitacional podría agravarse aún más, ya que ha disminuido significativamente el número de los permisos de construcción entregados.
América
Hablando de la ciudad más poblada de Brasil, Sao Paulo, los autores del informe aseguran que el crecimiento de los precios en esa urbe se ha estabilizado en los últimos trimestres. Ahora mismo es alrededor de un 25 % más bajo que el pico alcanzado en 2014. Las tasas hipotecarias altas han provocado la caída de la demanda. Sin embargo, los expertos creen que la situación podría mejorar muy pronto si el crecimiento económico moderado provoca un cambio en las condiciones de los préstamos.
En cuanto a Canadá, los expertos analizaron el mercado inmobiliario en sus dos ciudades más grandes, Vancouver y Toronto. Desde mediados de 2019 hasta mediados de 2022, los precios reales aumentaron un 25 % en Vancouver y casi 35 % en Toronto. Luego, desde mediados de 2022, debido a los altos costos de los préstamos, los precios en ambas ciudades subieron un 10 % más. No obstante, como resaltan los autores del documento, la demanda sigue aumentando.
En lo que respeta a EE.UU., en el informe se analizaron varias ciudades. Hablando de Miami, una de las urbes más atractivas del sur del país, de conformidad con el informe, durante los últimos 10 años los precios han aumentado más del doble. Los especialistas hacen hincapié en que allí los precios suben más rápidamente que en otras ciudades estadounidenses.
Respecto a Nueva York, ahora mismo el mercado inmobiliario todavía está recuperándose de las consecuencias de la pandemia del covid-19. Al mismo tiempo, según los autores, hay algún progreso: después de la bajada persistente de los precios desde mediados de 2022 hasta mediados de 2023 han incrementado un 3 %.
Otra urbe, San Francisco, ha tenido que sufrir la bajada de los precios desde mediados de 2022, llegando a disminuir un 10 %, mientras que los pagos de los alquileres bajaron un 3 %. Además, San Francisco ha tenido que hacer frente al problema de la disminución de la cantidad de los permisos de construcción. De tal modo, una gran parte del territorio de la ciudad sigue estando vacía.
Europa
Hablando de Zúrich, la ciudad más grande de Suiza, los autores del informe destacan la subida de los precios en 2023. Al mismo tiempo en el transcurso de este año los constos en esta urbe han crecido a menor ritmo que antes. Junto a eso, se observa un drástico aumento de los pagos de alquiler, que ha superado al crecimiento del valor de las viviendas. En cuanto a los precios de los inmuebles, actualmente son similares a los indicadores registrados antes de la pandemia, por lo que los expertos excluyen la posibilidad de una subida.
En los años 2002-2022, los precios en las ciudades alemanes de Fráncfort y Múnich aumentaron casi dos veces. El año pasado, el incremento de las tasas de interés y la inflación resultaron en la revalorización de las viviendas. Después de alcanzar niveles máximos a inicios de 2022, los precios se redujeron considerablemente. En Fráncfort bajaron casi un 20 % y en Múnich disminuyó un 15 %. Como resaltan los expertos, ahora mismo la reducción todavía está en marcha.
En lo que se refiere a la capital de España, Madrid, ahora mismo las viviendas siguen siendo asequibles para la población. Después de tres años sin cambios, como enfatizan los especialistas, en el transcurso de los últimos cuatro trimestres los precios han aumentado un 3 %.
Asia-Pacífico
El mercado de la vivienda de la capital de Japón, Tokio, siempre se ha destacado por el continuo aumento de los desequilibrios. Como resultado, durante los últimos 20 años la ciudad ha entrado en el grupo de los países en riesgo de surgimiento de burbujas. No se ha logrado disminuir los precios nominales, la reducción de la inmigración neta ni el aumento de las tasas hipotecarias.
Por su parte, el mercado inmobiliario de la capital de la República de Singapur, Singapur, no logra satisfacer la demanda local ni externa. Por esta razón, a juicio de los expertos, desde 2018 los precios reales han aumentado un 18 %, mientras que los pagos de alquiler subieron aproximadamente 40 %.
comentarios